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    寫在2018年末:看懂成都樓市7大變化,2019走勢透底

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    不知不覺,2018年已經走到了尾聲。昨天,發哥的同事還在感嘆,這一年過得好快啊。那么,這一年面對樓市,我們經歷了什么?這個問題從不同的角度來看,會有不同的答案。

    樓市親歷者:從屢搖不中到成功上車

    這一年以來成都商報房產發布后臺收到了許多來自購房者成功買房之后的分享,關于買房經歷的煎熬、迷茫到成功搖中的喜悅,他們的感受,也是成都數萬購房者曾經感受或正在經歷的。你我都是千萬人中的縮影,但該來的都會來。

    今年,一位成都商報房產發布的讀者添加發哥,并講述了他從今年開始的搖號歷程,“初生牛犢不怕虎,從今年開始,我就開啟了一次又一次的搖號模式:

    11月,經過數次敗北,成功上車

    2018年,購房者變了,上半年還擠破腦袋想“上車”,下半年變成拿著首付再等等,堅決不浪費手中的房票。對于購房者來說,在現階段的市場里,買房的價值觀更為重要,真正有價值、符合你居住需求的樓盤,無論周期如何調整,受影響都將有限。對于每一個購房者來說,自然要看到變化,但更應該回歸不變。最好的時間,永遠都是當下。

    數據說話:七大變化看懂新政前后樓市走勢

    落到每一個人身上的個人案例,或許并不具有代表性,我們整合了貝殼研究院成都分院的數據,用數據總結除了今年以來成都樓市的走勢,這七大變化,尤其明顯。

    01

    從搶房到搶客

    年初全家報名搶房,年末房企入市搶客。根據貝克研究院成都分院數據顯示,上半年新房供應整體偏弱,一二手房的剛性利差導致新房市場熱鬧非凡,以至于遠郊平均中簽率僅為20%?!?15”家庭二套限購后有資質的購房者驟減,而資金鏈吃緊的開發商于下半年集中推盤增加供應,市場供需關系發生扭轉,新房市場難現年初火熱境況。

    02

    從賣方市場到買方市場

    隨之而來的,昔日開發商主導的賣方市場開始轉變,與此同時,二手房方面也隨之走低,誠心賣房的業主在這種局面下被迫降價出售,導致妥協度上行、議價空間松動,客戶話語權顯著抬升,久違的買方市場重回蓉城。

    03

    新房與二手房的結構轉變

    今年以來,新房開始重返市場主力,二手回歸理性區間。2017年由于成都新房供應短缺,大量購房者進入二手市場實現置業,導致一二手全年各占半壁江山。而2018年“515”新政后,買賣方地位發生了轉變,充裕的新房供應使得購房者可以根據自身需求選擇新房或者二手房,二手房關注度顯著下滑,市場成交格局重返2:1的合理區間。

    04

    漲價與降價

    二手價格深度回落,供需決定價格起伏。2017年受新房整體供應不足及預售管控的影響,二手住宅供求不平衡從而價格上行,使得一二手房之間的價差逐步擴大。2018年“515”新政之后,隨著供應的不斷增加和資質客戶的縮減,此前緊張的供需關系大幅趨緩,二手房價格正逐步回歸合理區間。具體來看,各板塊降幅差異顯著,以書院街、石人、撫琴和內雙楠為代表的老式居民院落、以洪河板塊為代表的前期漲勢過猛片區和以雙楠為代表的無地鐵規劃的板塊價格回調力度較大,降價的本質是區域價格與價值的重新匹配。

    05

    剛需與改善

    改善新盤成為主流,二手成交日趨剛需,房企多以以改善型產品入市,新房供應多以大面積房源、高總價房源為主。因此,對于購房天花板有限的剛需群體而言,小戶型低總價的二手房逐步成為了“蓉漂”定居成都的一個重要選擇。

    06

    投資與自住

    住宅回歸居住屬性,投資需求全面轉移?!?15”新政將限購對象由個人轉變為家庭,短期投資客手中的富余房票在一夜之間蒸發,投資客們將目光投至公寓市場,新建公寓市場一度火熱。但隨著大量新房的入市、公寓價格攀升至較高區位,投資外溢效應逐步褪去,公寓成交見頂回落。

    07

    買房與租房

    租賃停留期拉長,買房急迫性降低。一方面,房價的上漲導致青年群體首付成本提升,進而使青年租客在租賃市場的過渡期拉長;另一方面,90后以及95后新生代的居住理念正在重塑市場供需關系,“品質租賃”正逐步取代“一定要買房”,成為市場不可忽視的居住需求。

    專家預測:2019,樓市走勢如何?

    2018年,對于許多人而言都“不容易”,還有2天,今年就將畫上句點,那么,新的篇章如何展開呢?對于明年的樓市走勢,中國指數研究院常務副院長黃瑜做出了預判。

    從去年末開始實行的搖號政策,讓搖號買房也成為成都樓市的又一大關鍵詞。搖號數據也在直觀的反映著市場走勢,年初,“多人排一盤”的情況屢見不鮮,好房子一房難求也導致部分樓盤搖號中簽率低。到了515之后,新政成為搖號的分水嶺,2018年10月,成都共有96個樓盤搖號,其中47個樓盤中簽率超過百分之百,這也意味著,購房者正在回歸理性。

    而去年大熱的成都土地市場,在今年也發生了變化,數據顯示,2018年成都土地成交面積較2017年增長了近五成,但溢價率持續走低。但同時,土地供應端的數量增加與價格降低,也保證了未來成都房屋數量與價格的穩定。

    談到城市價值部分,黃瑜表示非??春贸啥嫉某鞘袧摿?,“成都處于成渝城市群的核心位置,地位穩固,是東部產業轉移的首選地?!笔聦嵣?,這些年來,成都日益凸顯的城市魅力也收獲了越來越多喜愛成都的外地人的到來。

    那么,2019年的成都樓市具象來看是什么樣的呢?黃瑜將之總結為量平價穩,具體而言則是:城市的價值在穩步提升,置業需求依然旺盛;短期內的調控政策不會放松,長效機制穩步推進;而市場的后續供應依然充足,理性購房會維持市場的穩定。

    來源:成都商報房產發布

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