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    2019年棚改規模大幅縮水,三四線樓市利空終于來了

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    樓主
      華庭貴府

    作者:吾心生

    來源:樓市微觀察(loushi666)

    我們都知道,棚改是本輪三四線樓市,乃至全國樓市上行的最大動力。不過最新的數據顯示,這一動力明顯要熄火了。據統計目前各省已經出爐的2019年棚改計劃,相比2018年大幅縮水。

    山西,2018年是12.52萬套,2019年的目標僅為3.26萬套,縮水74%;

    河南,2018年是50萬套,2019年的目標僅為15萬套,縮水70%;

    四川,2018年是25.5萬套,2019年的目標僅為15萬套,縮水41%。

    北京,2018年是2.36萬套,2019年的目標僅為1.15萬套,縮水51%;

    安徽,2018年的目標是29.18萬套,2019年的目標僅為21.25萬套,縮水24%。

    按照計劃,未來兩年全國仍要完成近900萬套的棚改計劃,但目前的資金缺口卻非常大。據天風證券預測,2019年棚改資金需求約為1.3萬億,但專項債的支持規模約只有6000億,缺口巨大。

    要繼續推進棚改,很大程度上這個缺口是要房企來補的,但眼下房企也是捉襟見肘。目前各大房企正在密集發債,這些融資的很大程度上是為了置換到期的舊債,降低債務成本。

    據統計,2019-2021年,每年房企需要償付的有息負債規模分別高達6.06萬億、5.85萬億和3.4萬億。

    對于房企來說,眼下最喜歡做的是拿凈地搞開發,最不愿意做的就是承擔拆遷成本,因為后者周期相對于前者要長得多,不玩高周轉模式,資金成本就會陡增。

    不過地方城市也在做兩手準備,專項債券就是出路之一。海通證券預計2019年地方城市專向債券總規模將在2.15萬億至2.35萬億之間,而該數字在2018年僅為1.35萬億,增幅高達60%。相比房企公司債動輒8%,10%以上的利率,地方債的優勢在于利率非常低,一般不超過4%。

    很大程度上,2019年會是棚改黯淡的一年,那么壓力將積壓至2020年,2020年是棚改計劃的收官之年。

    不管怎么說,棚改規模幾近腰斬,這才是三四線樓市最大的風險。蓋房子的規??s水這么多,即使資金到位,其創造的需求也必然大幅縮水。對于三四線樓市和大大小小的縣城,房子早就嚴重過剩了,很多城市的的住房數量已經達到了人均一套的驚人規模,一個三口之家就有三套房,自住一套房,另外兩套房基本就是純粹的鋼筋混凝土了,除了賺一點點房租之外,房子作為資產配置,會一直縮水下去,完完全全的爛資產。本質上這是由城鎮化的規律所決定的,人口流失無法阻止。這兩年一線城市也開始減少,但回流的人口并未回到縣城而是落到了二線城市。當然,棚改的房子還會有人買,不過這只不過是庫存轉移到老百姓手里而已,未來一家三口或許有四套甚至五套房,這可太不妙了。

    另外,春節就要到了,這個時候很多人都要返回鄉村團聚,但是你會發現,真正常年留守的沒幾個,節前節后差別巨大。這說明了什么?說明指望靠農村轉移人口來支撐小城市的房地產也存在很大的困難。

    未來的城鎮化必然是大城市群帶著周邊的小城市玩,遠離這些區域的城市都將繼續黯淡下去。某種程度上來說70個大中城市名單是你們參考的標準,而在我看來,這70個城市至少還應該去掉30個城市左右,只有40個左右的城市的房子有購買價值。

    2018年調控力度如此之強,全國住宅平均房價仍然上漲了930塊錢,至8544元/平方米。推動房地產持續上行的當然是棚改。而2019年房地產的任務是“穩地價穩房價穩預期”,說明壓力已經顯現,而最新的棚改計劃更是坐實了這一點。

    從另一個數據來看,也許我們會倒吸一口涼氣。2018年全國商品房新開工面積上漲3成,但銷售面積卻下滑了2.6%,這跟棚改預冷有直接關系,而隨著2019年各地棚改計劃的公布,相信大家對于三四線城市房地產的預期會進一步下降。

    要知道,預期一旦走弱,這些小城市的房地產也就差不多交代了。??


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